Proprietários podem virar inquilinos de seus próprios imóveis na busca pela reorganização financeira; entenda

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Foto: Ilustração/Getty Images

O endividamento e a inadimplência bateram novos recordes em abril. Com pendências financeiras, companhias que possuem imóvel próprio podem fazer um tipo de operação que permite, ao mesmo tempo, a venda do ativo e a criação de um contrato de locação. Dessa forma, a companhia passa de dona a locatária, com a vantagem de ter, no bolso, o dinheiro da venda do imóvel.

A Rede Globo fez exatamente isso com a sua sede em São Paulo: vendeu o edifício para o fundo imobiliário Vinci Offices por R$ 522 milhões e assinou um contrato de aluguel de 15 anos.

Esse tipo de operação, chamado de sale leaseback, é realizado, normalmente, por grandes fundos de investimento, estava restrito ao mercado corporativo. Mas uma solução parecida é oferecida pela proptech Rooftop aos proprietários de imóveis residenciais, como casas e apartamentos.

O programa InCasa, da companhia, prevê a compra de imóveis com a permanência do antigo dono como locatário e a possibilidade de recompra por um valor pré-acordado.

Em entrevista ao InfoMoney, Daniel Gava, CEO da Rooftop, explicou que o programa, embora se pareça muito com o sale leaseback, é mais semelhante ao rent-to-own, pouco comum no Brasil. “Enquanto sale leaseback envolve contratos atípicos, de longo prazo e engessados, com várias cláusulas, o rent-to-own inclui um contrato de aluguel por tempo determinado e uma opção de compra no fim do período”, afirma.

Isso porque, segundo Gava, o que o programa InCasa faz é “transformar o imóvel em dinheiro com a venda e, no próprio contrato de locação, dá ao ex-proprietário o direito de primeira oferta e preferência na compra com um valor pré-acordado. Dessa forma, os proprietários podem virar inquilinos de seus próprios imóveis na busca pela reorganização financeira”, diz.

A primeira etapa do programa é fazer uma avaliação do imóvel e definir o preço da compra - por volta de 80% do valor avaliado – o seu preço de mercado. Ao mesmo tempo, é firmado um contrato de locação de 30 meses, por 0,5% sobre o valor da avaliação, com correção pelo IPCA a cada 12 meses.

Neste mesmo documento é incluído o direito de recompra do imóvel pelo valor avaliado, sem qualquer correção pelo IPCA ou IGP-M no período.

Terminado o período de dois anos e meio do contrato de aluguel, os ex-donos do imóvel devem decidir se querem exercer seu direito de recompra, quitando com recursos próprios, fazendo um financiamento imobiliário ou contando com um parcelamento direto com a Rooftop para a recompra.

Se não houver interesse, a locação acaba e o imóvel vai ser vendido a mercado, para qualquer interessado. “E ainda: se, nesses 30 meses de aluguel, o ex-proprietário encontrar algum interessado no imóvel, o valor da diferença fica com ele. Isso funciona como um incentivo para que todo ex-dono de imóvel procure a melhor oferta”, afirma Gava.